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von johnbond01 » So 4. Aug 2019, 14:02
Im Leben kriegt von mir kein anderer Geld als der Verkäufer NACH Eintragung oder der Treuhänder!
Wenn der in seinem Haus bleibt, wer garantiert dir dass er dir nicht bis auf die Kupferkabel alles rausreißt? Was wenn statt der teuren Wärmepumpe auf einmal eine uralte gebrauchte drin steht? Wer zahlt die Lücke zwischen Brandruine und Versicherungssumme? Wo ziehst du hin während das Verfahren läuft dass er nicht ausziehen will? Was machst du wenn dann irgendwer anderer auftaucht bevor du im Grundbuch stehst? Bei einem Haus welches ich bewohnen möchte würde ich keine großen Zeitabstände zwischen Kauf, Grundbuch, Übergabe akzeptieren. Bei einem Investment mag die Sache anders aussehen.
Der Verkäufer soll seine Finanzen unter Kontrolle bekommen. Ein Haus welches verkauft werden soll als Sicherheit zu hinterlegen und dann die Hypothek auf die neue Liegenschaft zu ändern ist ja kein Hexwerk sondern der Standardfall.
@Kaufvertrag: Da gibts ein paar Tücken, wenn du als privater "ohne Gewährleistung" kaufst kannst du dabei aber meines Wissens nach nur gewinnen. Als Verkäufer gibts ein paar Tücken wo man trotz Gewährleistungsausschluss doch zahlen muss. Generell sollte man aber jedes Wort, ja sogar jedes Zeichen im Grundbuch verstehen bevor man sich eine Liegenschaft zulegt. Mein Notar ist dazu fähig, viele Rechtsanwälte auch...
@Immobewertung: Die Banken bewerten unterschiedlich. Immazing ist ein gutes Teil aber teuer, IMMOvaluation ebenso, je nach Institut gibts aber auch die "Back-Office befüllt ein Excel"-Variante. Was auch hilft, und gratis ist, ist die Ediktsdatei wo die Wertgutachten von gerichtlichen Versteigerungen zu finden sind. Wenn man da die interessanten Gegenden 1-2 Jahre beobachtet hat man ein ganz gutes Bild.
@Eigenmittel: kommt darauf an. und zwar auf zwei Aspekte:
1) Tilgungsfähigkeit: Prinzipiell wird eine Haushaltsrechnung anhand deiner Angaben erstellt welche aber innerhalb gewisser Bandbreiten liegen sollte. (Kann man auch argumentieren aber wird je nach Lust und Laune der Risikoabteilung mühsam) Dadurch errechnet sich nach einem Sicherheitsabschlag deine monatliche Tilgungsfähigkeit. Das ist der Maximalbetrag der dir zur Tilgung zugetraut wird. Bei variablen Krediten wird dann aktuell ein angenommener Zinssatz von 4% (das ist glaube ich gesetzlich vorgegeben aber jedenfalls gängige Praxis) hergenommen und damit errechnet was du dir leisten kannst. x Laufzeit -> maximales Kreditvolumen.
2) Sicherheiten: Die Bank bewertet deine Liegenschaft und zieht davon einen Verwertungspolster ab (ca 20%, kann aber je Institut auch 15-30 sein) Das ist der Betrag von welchem die Bank ausgeht, dass sie ihn jedenfalls wieder bekommt. (Rechenbeispiel: 500 Wert; 500 Kredithöhe; 100% Besicherung zugunsten Bank X; Verwertungsabschlag 20% heißt Sicherheitenwert für Bank X 400.) Der darüber hinausgehende Betrag ist "Blanko". Blanko heißt für die Bank selbst Risiko und damit teuer. Sprich Zinssatz geht für dich nach oben und zu finanzierendes Obligo geht nach unten. Wenn sie außerdem denken dass ihnen das Risiko mit dir zu hoch wird, kommt noch eine Versicherung dazu. (Fortsetzung Rechenbeispiel: hätte derjenige 100 Cash wärs für die Bank kein Thema und Finanzierung steht, hat er keine Eigenmittel hat er eine Lücke von 100 die er, so es ihm zugetraut wird, mit Zinsen und Versicherung schließen kann oder sich eh locker leisten kann oder er wird eben nicht finanziert)
Die beiden Aspekte gehen natürlich Hand in Hand und beeinflussen sich gegenseitig. Was man nicht vergessen darf: Sicherheiten werden oft auch von anderen gestellt. (Eltern, Geschwistern, Firmenanteile als selbstständiger etc) Ebenso wenn ich ein Schnäppchen mache welches ich um 20% billiger bekomme als die Bank es einschätzt, dann kann ich auch ohne Eigenmittel kaufen...
Bei uns ist jetzt im Juni ein Kauf geplatzt weil der Baugutachter schwere Mängel entdeckt hat. Der 1000er war der vermutlich bestinvestierte unseres Lebens. Ich weiß daher aber jetzt dass ich 500k Kredit bei der damaligen Immobilie (Baumängel sieht die Bank auch nicht) problemloser und zu besseren Konditionen bekommen hätte als jetzt 300k auf einem Pachtgrund in Wien.
