Hauskauf von Privat - Wann bezahlen ...

[rhodium]

Frage: Wenn ich ein Haus kaufe und dieses erst in z.B. 6 Monaten verfügbar ist (Auszug der Eigentümer), der Verkäufer aber die Kohle zur Finanzierung einer anderen Liegenschaft früher benötigt, welche Szenarien sind dann üblich?

a) Bezahlung sofort -> Eintrag ins Grundbuch -> Nutzungserlaubnis mit Termin (danach Strafe)

b) Vorerst Bankgarantie und Abwicklung unmittelbar bevor der Verkäufer die Kohle benötigt (zuerst Rangvermerk ins Grundbuch, dann Eintragung)

... gibt's andere Optionen? In beiden skizzierten Fällen hat man ja als Käufer eine Doppelbelastung (z.B. laufende Miete und neuer Kredit) und ein Risiko, dass noch Schäden in der Zwischenzeit auftreten. Welche Szenarien sind gebräuchlich? Nimmt der Verkäufer normal einen "Brückenkredit" auf?

[AUG-andy]

Frage: Wenn ich ein Haus kaufe und dieses erst in z.B. 6 Monaten verfügbar ist (Auszug der Eigentümer), der Verkäufer aber die Kohle zur Finanzierung einer anderen Liegenschaft früher benötigt, welche Szenarien sind dann üblich?

a) Bezahlung sofort -> Eintrag ins Grundbuch -> Nutzungserlaubnis mit Termin (danach Strafe)

b) Vorerst Bankgarantie und Abwicklung unmittelbar bevor der Verkäufer die Kohle benötigt (zuerst Rangvermerk ins Grundbuch, dann Eintragung)

... gibt's andere Optionen? In beiden skizzierten Fällen hat man ja als Käufer eine Doppelbelastung (z.B. laufende Miete und neuer Kredit) und ein Risiko, dass noch Schäden in der Zwischenzeit auftreten. Welche Szenarien sind gebräuchlich? Nimmt der Verkäufer normal einen "Brückenkredit" auf?

Wie kommt man auf so eine wahnwitzige Idee?
Haus leer ( ohne Bewohner ), Kaufvertrag beim Notar unterschreiben , Unterschrift , Geld . So und nicht anders. Sonst hast eventuell nur Probleme.
Notfalls muss er sich die Kreide von der Bank ausborgen bis der Verkauf perfekt ist .
Ob er vorher Geld benötigt ist seine Sache .

[MauserM03]

ich würde mit dem KV auch einen Treuhandvertrag abschließen wo der KP oder Bankgarantie beim Notar zur Vertragsunterzeichnung "geparkt" u vom Notar erst nach erfolgter Eintragen ein Grundbuch an den Verkäufer ausbezahlt wird. Denke das ist weitestgehend üblich.
Das bedeutet aber auch, dass der Verkäufer sich um die Zwischenfinanzierung kümmern muss. Das sollte ja bei den dzt. niedrigen Zinsen eh kein Problem sein. Weiternutzung nach KV wäre im KV zu regeln, würde ich aber auch nicht darauf einsteigen. Um das Objekt trotzdem für dich zu sichern müsste dann ev. ein Optionsvertrag vor dem KV errichtet werden.

Bin kein Jurist aber denke das sollte so passen.

[CHEN]

Jeder Jurist wird dir zur Treuhand raten, wo die Zahlungsfreigabe erst nach tatsächlicher Übergabe der Immobilie, welche frei von allerlei (Schuld-, Bestand-, Benützungs-) Rechten ist, stattfindet. So sollte auch der Kaufvertrag formuliert werden.
Ansonsten versuch erstmal Mieter aus einer Immobilie rauszubekommen oder überwiesenes Geld einzuklagen.

[burner]

Ganz klar Empfehlung:
Sprich mit mind. 2 Anwälten! Die Beträge bei Immobilientransaktionen sind beträchtlich und sind bei Verlust unter Umständen existenzbedrohend. Daher muss gewährleistet sein, dass alles in deinem Sinne abläuft und geregelt ist. Nimm also keinesfalls den Anwalt des Verkäufers!!

Im Endeffekt wird es wohl auf einen Treuhandvertrag und eine Bankgarantie hinauslaufen, wo sämtliche wichtige Punkte geregelt sind.

Viel Erfolg!!

[spareribs]

Der Käufer kann sich sowieso seinen Notar aussuchen, da er ja die Gebühren blechen muß. Gerade habe ich mein Elternhaus verkauft.Lt. Käufer gibt es bei den Notargebühren auch große Unterschiede. Die Gebühren , die Vater Staat kassiert sind natürlich überall gleich .Grunderwerbsteuer usw...

[Bdave]

Geht auch über Anwalt, wo dann beim Unterschreiben des KV der Notar oder ein "Abgesandter" dabei sitzt. Unsere Käufer haben statt den üblichen 1 bis 3 % nur 0,9 gezahlt.

Doppelbelastung muss nicht sein. Man kann ja mit der Bank nach Vereinbarung zB erst nach 6 Monaten mit den Raten beginnen, aber Kohle gibts gleich.

Ich würd einen Anwalt oder Notar suchen, der das für 1% macht, treuhändisch, dass du abgesichert bist. In den KV schreibst einen verbindlichen Übergabetermin für das Haus (in 6 Monaten) rein. Mit der Bank machst aus, dass du jetzt den Kredit bekommst und in 6 Monaten mit den Zahlungen beginnst.

So ähnlich wars bei uns jetzt und die Sache war (auch auf Grund der Käufer) sehr entspannt.

Auf jeden Fall vom Anwalt / Notar beraten lassen!

[IT Guy]

...
Auf jeden Fall vom Anwalt / Notar beraten lassen!

NEIN! Auf jeden Fall vom ANWALT beraten lassen, nicht vom Notar.
Und ich würde mich darauf auch nicht einlassen. Wenn die Bude dir gehört und der ehm. Eigentümer nach den sechs Monaten nicht ausgezogen ist, musst ihn räumen lassen. Wenn er die Bude inzwischen demoliert, und da muss jetzt nicht das horror Szenario her, reicht wenn beim Auszug etwas beschädigt wird, musst dir das auch erstreiten.

[Papa Bär]

NUR über einen Treuhänder machen, denn ein Kaufvertrag sagt nicht aus, dass das Haus auch dir gehört, denn das ist erst so, wenn du im Grundbuch stehst. Und das dauert ein paar wochen.
Rein theoretisch könnte in der Zwischenzeit das Haus mehrmals verkauft werden, weil im Grundbucg nicht ersichtlich.
Die Finanzierung ist das Problem des Verkäufers, aber nahezu jede BNank wird mit einem unterschriebenen Angebot zwischenfinanzieren.
Bitte auch keinen Fall in Vorlage gehen !!!!!
Und bitte auch nicht irgend einen anwalt mit der Sache beauftragen, nimm einen Immobilienrechtsexperten, die kennen sich wirklich aus. ein normaler Anwalt/Notar hat von einem Immobiliendeal und der Treuhandabwiclung meist keine Ahnung.

[rhodium]

Vorweg vielen dank für die vielen Ratschläge.

Also der Anwalt der Verkäuferseite hat im Land einen akzeptablen Ruf und würde auch die Treuhandschaft durchführen. Also von direkter Überweisung war sowieso nie die Rede.

Trotzdem bestätigt sich der Eindruck jedenfalls einen eigenen Anwalt zu konsultieren. Ich Frage mich halt ob es in solchen Konstelationen üblich ist den Verkäufer bis zu einem definierten Termin gratis wohnen zu lassen bzw. ob zum Beispiel eine verhältnismässige Mietzahlung oder ein entsprechender Abschlag auf den Kaufpreis die Regel ist.

Ich denke nur es kann nicht normal sein, das alle Risiken beim Käufer sind.

[Papa Bär]

Wenn man es richtig macht, hat du als Käufer 0% Risiko, auch wenn ihr eine spätere Übergabe festlegt (da wird zusammen mit dem KV auch ein bereits datierter Räumungsvergleich festgesetzt)
Alles kein Hexenwerk.
Geld fliesst erst, wenn du im GB stehst, fertig.

[Mindfreeq]

Da wir Grad beim Thema Geld sind. Wie viel Eigenmittel sagt man sollte man aufbringen? Ich höre immer öfter das sich Leute Häuser kaufen ohne einen einzigen Euro gespart zu haben. Ist das heut nicht mehr so mit den Eigenmitteln oder freuen sich da einfach nur die Banken weil mehr Kredit benötigt wird? Ich glaube mich zu erinnern das mein Vater damals ohne Eigenmittel nicht mal einen Kredit bekommen hätte.
Ich spiele schon länger mit dem Gedanken eines Eigenheims denke aber das 35k Eigenmittel zu wenig sein könnten.

[Balistix]

Im Bekanntenkreis wird dzt öfter bis zu 100% fremdfinanziert und je höher die Kreditsumme, desto besser die Konditionen. Hat mich auch etwas gewundert...

[Papa Bär]

Ohne Besicherung oder einen Anteil an Eigenmiteln, bekommst du heute von keiner Bank auch nur einen Cent... Lassts euch da keine Gschichtln erzählen, die Vorgaben des Controllings der Banken sind da mittlerweile extrem.

[harri678]

Ohne Besicherung oder einen Anteil an Eigenmiteln, bekommst du heute von keiner Bank auch nur einen Cent... Lassts euch da keine Gschichtln erzählen, die Vorgaben des Controllings der Banken sind da mittlerweile extrem.

Da das Thema bei mir auch gerade aktuell ist und Erfahrungswerte mit zwei Banken vorliegen: 100% Finanzierung eines Immobilienkaufs wird gemacht, wenn die Einkommensverhältnisse sehr gut und absehbar stabil sind. Laufzeit wird maximal bis zum 65. Lebensjahr gegeben (nachvollziehbar). Unter 100% versteht die Bank den Kaufpreis, der sich halbwegs mit der eigenen Bewertung der Liegenschaft decken muss. Die Nebenkosten (Steuern, Grundbuch, Gebühren, etc.), die ca. 10-15% zusätzlich zum Kaufpreis ausmachen, muss man als liquide Eigenmittel mitbringen.